Mietnebenkosten

Grundsätzliches

Nebenkosten

Stromkosten fressen Euroscheine auf

Pauschale oder Vorauszahlung?

Kennen Sie den Unterschied? Von einer Pauschale (oder Umlage) spricht man, wenn neben der Miete ein bestimmter Betrag für bestimmte Betriebskostenarten zu zahlen ist. Eine jährliche Abrechnung mit Nachforderung oder Guthaben gibt es dann nicht. Wenn die Betriebskosten sich erhöhen, kann der Fixbetrag angepasst werden, sofern es der Mietvertrag vorsieht. Eine Vorauszahlung (oder Vorschuss) bedeutet hingegen, dass der Vermieter über die im Abrechnungsjahr angefallenen Kosten nachträglich eine Abrechnung erstellt; der Mieter muss dann nachzahlen oder erhält ein Guthaben erstattet – je nachdem, ob seine Abschläge zu niedrig oder zu hoch waren. Wenn die mietvertragliche Vereinbarung unklar ist, ist von einer Pauschale auszugehen.

Wirtschaftlichkeit

Bei der Abwälzung von Betriebskosten auf die Mieter muss der Vermieter den Wirtschaftlichkeits-Grundsatz beachten, §§ 556 Abs. 3 Satz 1 und 560 Abs. 5 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter keine vermeidbaren bzw. unnötig hohen Kosten auf die Mieter umlegen darf. Hiergegen wird häufig verstoßen, besonders bei den Kostenarten, deren Entstehung bzw. Höhe der Vermieter beeinflussen kann.

Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark – d. h. innerhalb eines Jahres um mehr als 10 Prozent – gestiegen, muss der Vermieter hierfür nachvollziehbare Gründe angeben. Dazu gehören detaillierte Ausführungen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte.

Bei einem Anstieg um mehr als 50 Prozent obliegt es dem Vermieter regelmäßig darzulegen, welche Preisverhandlungen er mit dem für das Vorjahr beauftragten Unternehmen im einzelnen geführt hat und welche Anstrengungen er konkret unternommen hat, einen günstigeren Unternehmer für die zu vergebenden Tätigkeiten zu finden (KG, 12 U 216/04, Urteil vom 12.1.2006).

Prüfung der Nebenkosten

Für die Prüfung der Abrechnung hat der Mieter angemessene Zeit zur Verfügung. Das sind im Normalfall 2-3 Wochen. Man sollte aber die Prüfung nicht auf die lange Bank schieben. Ein vorsorglicher Widerspruch ist aber nicht nötig, siehe unten das Stichwort Widerspruch.

Ergeben sich Zweifelsfragen, muss man als Mieter von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch machen, es sei denn, die Abrechnung ist erkennbar unvollständig oder grundlegend falsch. Damit Sie sich mit der Zahlungsverweigerung nicht ins Unrecht setzen, lassen Sie die Abrechnung lieber vom Mieterverein zu Hamburg unter die Lupe nehmen.

Betriebskostenspiegel

Damit Mieter die Höhe bzw. Wirtschaftlichkeit der einzelnen Kostenarten überprüfen können, veröffentlicht der Deutsche Mieterbund jedes Jahr einen Betriebskostenspiegel. Der aktuelle Betriebskostenspiegel für Hamburg gibt Aufschluss über die ortsüblichen Nebenkosten – Stand 2009 – in Hamburg.

Die Werte der einzelnen Betriebskostenarten sind in der Betriebskostenspiegel-Tabelle in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat angegeben.

Und so wenden Sie den Betriebskostenspiegel richtig an: Der Betriebskostenspiegel nennt für jede Kostenart einen durchschnittlichen Wert. Sofern Sie in Ihrer Abrechnung bei einzelnen Kostenarten Werte feststellen, die deutlich darüber liegen, ist Vorsicht geboten: Der Vermieter könnte gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) verstoßen haben.

Das betrifft insbesondere die Kosten von Dienstleistungen wie Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schnee- und Eisbeseitigung, aber auch beispielsweise Versicherungen. Sofern tatsächlich ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festgestellt wird, hat das zur Folge, dass der Vermieter nur den wirtschaftlichen Kostenanteil umlegen kann.

Abrechnungsfrist

Über vom Mieter geleistete Nebenkostenvorschüsse hat der Vermieter innerhalb von 12 Monaten abzurechnen, gerechnet ab Ende des Abrechnungszeitraums. Bei verspäteter Abrechnung stehen dem Vermieter Nachforderungen nicht zu, der Mieter verliert aber nicht den Anspruch auf etwaige Erstattungen. Auch wenn der Vermieter die Abrechnung zunächst rechtzeitig vorlegt, dann aber wegen eines gravierenden Fehlers korrigiert, kann eine hierauf beruhende Nachforderung verspätet sein (AG Hamburg).

Verspätete Beanstandung

Auch für die Mieter läuft eine Frist: Sie müssen nämlich eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Erhalt vorbringen, sonst sind sie damit ausgeschlossen.

Nebenkosten nach Stichworten

Abrechnungsgebühren

Wasserhahn

Kosten für den Abrechnungsservice, d. h. für die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (AG Hamburg 37a C 258/99, 27.4.2000, MieterJournal 3/2000 S. 9). Nur die Kosten für die Erstellung der verbrauchs- bzw. verursachungsabhängigen Abrechnung der Heizungs-, Wasser- und Müllkosten dürfen angesetzt werden.

Abrechnungszeitraum

Die Länge einer Abrechnungsperiode beträgt grundsätzlich 12 Monate. Der Zeitraum für eine Abrechnung der Betriebskosten kann auch durch eine Vereinbarung im Mietvertrag nicht auf mehr als ein Jahr erstreckt werden (LG Bremen, 6 T 34/06, Beschluss vom 14.2.2006).

Belege

Um eine Nebenkostenabrechnung überprüfen zu können, hat der Mieter ein Recht auf Belegeinsicht beim Vermieter, im Normalfall aber kein Recht auf Überlassung oder Zusendung von Belegkopien (Ausnahmen gibt es für Mieter preisgebundener Wohnungen.) Anspruch auf Übersendung von Belegkopien besteht dann, wenn eine Belegeinsicht beim Vermieter dem Mieter nicht zuzumuten ist. (BGH, VIII ZR 78/05, Urteil vom 8.3.2006, WuM 2006,200).

Für Fotokopien der Belege kann der Vermieter nur je 0,26 € verlangen, weil er den Verwaltungsaufwand einer Belegeinsicht spart (LG Hamburg, 316 S 168/99, Urteil vom 8.2.2000, MieterJournal 2/2000, Seite 9).

Unter Berücksichtigung des Personal- und Sachaufwands des Vermieters ist eine Aufwandsentschädigung von 0,25 € je Kopie angemessen und ausreichend (AG Hamburg-Barmbek, 816 C 361/03, Urteil vom 10.12.2003).

Dachrinnenreinigung

Sind die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Mieter umzulegen? Der BGH hat dies im Prinzip bejaht, denn sie fallen unter „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung (VIII ZR 167/03, Urteil vom 7.4.2004). Die Umlegung setzt aber voraus, dass sie konkret mit dem Mieter vereinbart ist. Die Kosten müssen also im Mietvertrag ausdrücklich bei den umlagefähigen Betriebskostenarten genannt sein.

Eigentumswohnung

Mieter einer Eigentumswohnung sollten darauf achten, dass der Umlagenschlüssel dem Mietvertrag entspricht. Ferner dürfen eine Reihe von Kosten, die der Eigentümer tragen muss, nicht auf den Mieter abgewälzt werden, beispielsweise: Instandhaltungsrücklage, Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Bankgebühren, Saalmiete für die Eigentümerversammlung.

Die im Hamburger Mietvertrag enthaltene Klausel „Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z. B. Grundsteuer).“ ist unwirksam. An ihre Stelle tritt der gesetzliche Verteilerschlüssel gem. § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Dies betrifft auch die Umlage der separat ausgewiesenen Grundsteuer (LG Hamburg, 307 S 34/08, Urteil vom 26.6.2008).

Gartenpflege

Die Pflegekosten sind – eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung vorausgesetzt – umlegbar, auch wenn die Mieter die Flächen nicht nutzen können. Anders liegt es aber, wenn die Flächen dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Die hierfür entstehenden Gartenpflege-Kosten dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil vom 26.5.2004, VIII ZR 135/03).

Kosten für neue Pflanzen können als Gartenpflegekosten umgelegt werden, wenn „unter gartenpflegerischen Gesichtspunkten der vorhandene Bewuchs gegen neuen ausgewechselt werden muss“ (AG Hamburg 39b C 56/99, Urteil vom 13.7.1999). Nicht umlegbar sind dagegen die Kosten einer grundlegenden Neu- bzw. Umgestaltung des Gartens.

Gewerbe

Der Rechtsgedanke, wonach nicht für Wohnraum entstandene Betriebskosten grundsätzlich vorweg abzuziehen sind, ist nicht generell verbindlich, sondern im Einzelfall bei den Einzelpositionen dahin zu überprüfen, ob durch Art und Umfang der gewerblichen Nutzung höhere Kosten anfallen als bei den Wohnungen (AG Hamburg, Urteil vom 26.1.2000 - 40 a C 243/99).

Die Anforderungen an eine Abrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude sind in einem Beschluss des AG Hamburg zusammengefasst. In einem Urteil vom 25.10.2006 (VIII ZR 251/05) hat der BGH angemerkt, dass es grundsätzlich Sache des Mieters sei, zu beweisen, dass die durch die gewerblich genutzten Flächen bedingten höheren Betriebskosten nicht unerheblich sind. Der Vermieter kann aber gehalten sein, dem Mieter die erforderlichen Kenntnisse und Zahlen zu liefern.

Im Übrigen meint der BGH, dass die Betriebskosten für die gewerblich genutzten Räume jedenfalls dann nicht gesondert ausgewiesen und vorweg abgezogen werden müssen, wenn die Kosten nicht zu einer „ins Gewicht fallenden“ Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen. Damit kann man nicht viel anfangen, zumal die BGH-Richter an anderer Stelle auch dreistellige Beträge als gering angesehen haben.

Grundsteuer

Die Grundsteuer kann nach den meisten Mietverträgen an die Mieter weiterbelastet werden und stellt einen wesentlichen Teil der Mietnebenkosten dar.

Vorsicht bei gemischt genutzten Grundstücken: Die Grundsteuer für gewerblich genutzte Flächen kann höher sein. Das darf nicht zu einer spürbaren Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen.

Erhält der Vermieter vom Finanzamt eine Grundsteuer-Nachbelastung für zurückliegende Jahre, für die er die Betriebskosten gegenüber den Mietern schon abgerechnet hat, so muss er die Nachbelastung innerhalb von 3 Monaten an die Mieter weitergeben. Andernfalls ist er mit der Nachforderung ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 5.7.2006 – VIII ZR 220/05).

Hauswart

Hauswart

Führt der Hauswart/Hausmeister Verwaltungs- und/oder Instandsetzungstätigkeiten aus, so ist der darauf entfallende Anteil an den Hauswartkosten nicht umlagefähig (AG Hamburg 44 C 331/99, Urteil vom 15.10.1999, AG Hamburg, 46 C 7/04, Urteil vom 20.10.2004).

Bei entsprechendem Umfang kann der abzuziehende Anteil 40 Prozent betragen (AG Hamburg 43 b C 432/01, Urteil vom 20.8.2002, MieterJournal 4/2002 Seite 10). Grundsätzlich, so AG Hamburg-St. Georg (911 C 552/05, Urteil vom 15.12.2006, MieterJournal 2007,49), ist von einem 20-prozentigen Abzug auszugehen.

Heizung

Siehe unten im Abschnitt Heizkosten.

Mieterwechselkosten

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. So entschied der BGH am 14.11.2007 (VIII ZR 19/07) im Streit um eine Heizkostenabrechnung.

Pförtner

Ob die Kosten eines Pförtners (Concierge) umlagefähig sind, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (BGH, VIII ZR 78/04, Beschluss vom 5.4.2005). Eine Umlage der Kosten auf die Mieter setzt voraus, dass die Bewachung für die Sicherheit der Mieter, nicht vorrangig für den Schutz des Vermieter-Eigentums erforderlich ist (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 23.6.2006, 11 C 84/06). Außerdem muss der Mietvertrag die Umlage der Doorman-Kosten konkret vorsehen. Der Vermieter darf sie nicht einfach zu Hauswartkosten oder „sonstigen Betriebskosten“ umbenennen.

Schädlingsbekämpfung

Kosten für Ungezieferbekämpfung sind nur umlagefähig, soweit sie für prophylaktische Maßnahmen aufgewendet wurden. Kosten für die Bekämpfung bereits vorhandenen Ungeziefers sind dagegen als Instandhaltungs- bzw. Mängelbeseitigungskosten vom Vermieter selbst zu tragen und können nur auf die Verursacher abgewälzt werden (AG Hamburg 45 C 35/01, Urteil vom 15.8.2001).

Verteilerschlüssel

Der Schlüssel für die Kostenverteilung innerhalb des Hauses muss für die Mieter nachvollziehbar aus der Nebenkostenabrechung hervorgehen (AG Hamburg 44 C 391/98, Urteil vom 14.5.1999, MieterJournal 4/1999 S. 10). Wenn nichts anderes vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist, sind die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, § 556a BGB. Besondere Vorschriften gibt es für die Heizkosten zentral beheizter Wohnungen, siehe unten im Abschnitt Heizkostenabrechnung.

Im Streit über eine Nebenkostenabrechnung beanstandete der Mieter, der Kostenanteil seiner Wohnung sei zu hoch bemessen, da die Wohnfläche kleiner sei als im Mietvertrag angegeben. Schadet nichts, meint der BGH, wenn die Abweichung weniger als 10 Prozent beträgt (Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06). Dass eine solche Abweichung den einzelnen Mieter durchaus zweistellige Beträge kosten kann und das für viele Mieter viel Geld ist, erschließt sich BGH-Richtern offenbar nicht so leicht.

Wasserkosten

Wohnungswasserzähler mussten in Hamburg schon bis zum 1.9.2004 eingebaut sein. Näheres zur Wasserabrechnung entnehmen Sie bitte unserem Merkblatt Wasserkosten-Abrechnung nach Verbrauch

Die Heizkostenabrechnung für zentral beheizte Wohnungen

Heizkosten

Heizungsthermostat

Unser Merkblatt Die Heizkostenabrechnung – Worauf muss ich achten? sagt Ihnen, welche Kosten in der Heizkostenabrechnung umgelegt werden dürfen und worauf man als Mieter bei der Heizkostenabrechnung achten muss.

Nähere Einzelheiten erfahren Sie auf der Seite Heizkostenabrechnung.

Dort können Sie auch nachlesen, wie Sie Ihre Heizkostenabrechnung richtig interpretieren. Sie können der Abrechnung nämlich nicht nur den Energieverbrauch des ganzen Gebäudes bzw. der Wohnanlage entnehmen, sondern auch, ob Sie in Ihrer Wohnung vergleichsweise günstig oder überdurchschnittlich heizen.

HeizCheck

Arbeitet die Zentralheizung so wirtschaftlich, wie der Vermieter sagt? Kommen Ihnen Ihre Heizkosten reichlich hoch vor? Dann prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung anhand des kostenlosen HeizChecks!

Ablesung

Eine Reihe von Service-Firmen ist dazu übergegangen, den Mietern bei der Jahresablesung der Heizkostenverteiler keine Belege über die abgelesenen Verbrauchseinheiten auszuhändigen. In der Heizkostenabrechnung werden zwar die abgelesenen Werte einzeln aufgelistet. Die Abrechnung kommt aber oft erst viele Monate später. Reklamationen sind dann kaum noch möglich. Der Mieterverein zu Hamburg empfiehlt, nach Möglichkeit einen Ablesebeleg vom Ableser zu fordern, vorsichtshalber aber vor der Ablesung die einzelnen Verbrauchswerte selbst zu notieren.

Für Abrechnungszeiträume, die nach dem 31.12.2008 begonnen haben, schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass die Ableseergebnisse den Nutzern „in der Regel“ innerhalb eines Monats mitzuteilen sind, es sei denn, dass sie in den Erfassungsgeräten „für einen längeren Zeitraum“ gespeichert sind und vom Nutzer abgerufen werden können. Wegen der unklaren Formulierung rät der Mieterverein zu Hamburg dennoch, so zu verfahren, wie im vorigen Absatz beschrieben. 

Funk-Heizkostenverteiler

Ohne den Nachweis einer größeren Messgenauigkeit kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter den Austausch funktionsfähiger elektronischer Heizkostenverteiler gegen Funk-Heizkostenverteiler duldet. Die Duldungspflicht kommt allenfalls in Betracht, wenn der Vermieter den Mieter von Mehrkosten freihält (LG Hamburg, 334 S 1/08, Beschluss vom 11.3.2008).

Gerätemiete

Heizkostenverteiler verteuern das Heizen oft beträchtlich, wenn der Vermieter die Geräte mietet, statt sie zu kaufen. Die beabsichtigte Anmietung ist den Mietern vorher schriftlich mitzuteilen und muss unterbleiben, wenn innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter widerspricht, § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung. Die Umlage der Gerätemiete ist nicht statthaft, wenn die Mieter vor der Anmietung nicht gefragt wurden (LG Hamburg 311 S 272/90, Urteil vom 5.6.1992) oder soweit die Mietkosten unverhältnismäßig hoch sind. Ein Urteil des AG Hamburg kürzt die Erfassungskosten, soweit sie mehr als 25 Prozent der Energiekosten betragen (40b C 37/03, Urteil vom 5.1.2005, MieterJournal 2005, 14).

Heizen & Lüften

Wie macht man es richtig, damit man keine Heizenergie verschwendet und Feuchtigkeitsschäden vorbeugt? Erklärungen und Tipps können Sie einer Broschüre der Umweltberatung entnehmen.

Kürzungsrecht

Erfolgt die Heizkostenabrechnung in einem zentral beheizten Mehrfamilienhaus entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, so kann der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten um 15 Prozent kürzen, § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung. Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Mieterwechselgebühr

Diese Kosten, oft auch als Nutzerwechselgebühr bezeichnet, dürfen bei Wohnungsmietverträgen nicht in der Heizkostenabrechnung angesetzt werden – natürlich auch nicht bei der Abrechnung der übrigen Betriebskosten (BGH, VIII ZR 19/07, Urteil vom 14.11.2007)

Nutzergruppen

Bildet der Vermieter „Nutzergruppen“, z. B. weil Flächen eines Hauses oder einer Wohnanlage mit unterschiedlichen Erfassungsgeräten ausgestattet sind, so muss der Gesamtverbrauch jeder Nutzergruppe erfasst werden, beispielsweise mit Wärmemengenzählern. Es geht nicht an, den Verbrauch einer Nutzergruppe nur im Wege einer Differenzrechnung zu ermitteln (BGH, VIII ZR 57/07, Urteil vom16.7.2008). Die Abrechnung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn sie nachvollziehbar erkennen lässt, wie die Nutzergruppen gebildet wurden (Kammergericht, 8 U 36/09, Beschluss vom 13.7.2009, DWW 2009, 335).

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Die Heizkosten zentral beheizter Wohnungen müssen „verbrauchsabhängig“ umgelegt werden. Dazu müssen alle Wohnungen und ggfs. sonstige beheizte Flächen (z. B. Schwimmbad, Trockenkeller) mit Geräten zur Verbrauchserfassung ausgestattet sein, die 1-mal jährlich abgelesen werden. Die Heizkosten werden dann nach dem Verhältnis der erfassten Verbräuche aller „Nutzer“ umgelegt. Näheres lesen Sie bitte in der Seite „Die Heizkostenabrechnung“.

Wärme-Contracting

Wenn der Vermieter den Betrieb der Zentralheizung in die Hände eines Dritten legt, kann das Wohnen sich verteuern: Der Vermieter kassiert weiterhin die Miete für eine zentralbeheizte Wohnung, der „Contractor“ erhält über die Heizkosten ebenfalls ein Entgelt für die Vorhaltung der Heizanlage.

Wirtschaftlichkeit

Grundsätzlich muss der Vermieter eine alte, unwirtschaftlich arbeitende Zentralheizung nicht erneuern, solange sie ihren Dienst tut (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06). Es gibt aber Bestimmungen, die den Vermieter verpflichten, auch bei älteren Gebäuden bestimmte technische Einrichtungen zur Energieeinsparung nachträglich einzubauen.

Auch müssen bestimmte Gebäudebestandteile nachträglich wärmegedämmt werden. Diese „Nachrüst“-Verpflichtungen sind durch die Energeeinsparverordnung (EnEV) 2009 noch weiter verschärft worden.

Zentrale Warmwasserversorgung

Liefert die Zentralheizung auch das warme Brauchwasser, so muss sich aus der Heizkostenabrechnung ersehen lassen, wie die Aufteilung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt ist. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten der Wassererwärmung nicht nach Verbrauch umgelegt werden, weil z. B. der Einbau von Zählern unwirtschaftlich wäre.