Heft 4/2011: Winterdienst

Der arme Erdgeschossmieter

Der erste Schnee veranlasst den Vermieter zu einem Aushang der Hausordnung: Die Erdgeschossmieter sind zum Winterdienst verpflichtet. Die weigern sich, zu Recht?

Antwort: Ohne vertragliche Vereinbarung muss kein Erdgeschossmieter Schnee schippen. Daran ändert auch eine nachträgliche Änderung der Hausordnung (Landgericht Bonn, NJW 58, 146) nichts.

Die Arbeitsgeräte

Der Vermieter erwartet von seinem Mieter, den er wirksam zum Winterdienst verpflichtet hat, auch die Arbeitsgeräte, wie Schaufel oder Schneebesen, zu beschaffen. Darf er das?

Antwort: Darf er nicht; denn zusätzlich müsste im Mietvertrag geregelt sein, dass der Mieter die erforderlichen Arbeitsgeräte, auch Streumaterial, selbst beschafft (so unter vielen anderen das Amtsgericht Wuppertal, WuM 82,114). Aber Vorsicht: Einige Amtsgerichte, zum Beispiel in Ebersberg (WuM 85, 258) und Solingen (12 C 140/79), lasten dem Mieter derartige Kosten auch ohne besondere Vereinbarung auf – im Zweifel also beim Mieterverein anfragen!

Die schlimmen Eiszapfen

Ein Auto wurde von herab fallenden Eiszapfen beschädigt. Von wem kann die Regulierung des Schadens verlangt werden?

Antwort: Keinen Schadensersatz kann verlangen, wer bei extremen winterlichen Verhältnissen sein Auto so neben einem Gebäude abstellt, dass es trotz eines Schneefanggitters auf dem Dach durch herab fallende Eisbrocken beschädigt wird (Kammergericht Berlin, 11 U 17/10). Jedermann müsse sich nämlich selbst vor Dachlawinen schützen. Nach Meinung des Amtsgerichts Berlin-Spandau (15 C 26/11) soll ein Hauseigentümer immer dann nicht für von Dachlawinen verursachte Schäden haften, wenn Schneefanggitter vorhanden sind.

Heft 3/2011: Hohe Mieten

Dieser als Witz gedachte Makler-Kommentar ist in vielen deut- schen Städten leider Realität. München als teuerste Wohnstadt hat Schwierigkeiten, Polizisten und Behördenpersonal anzuwerben, da sich selbst der Mittelstand, so auch das Beamtentum, in der Stadt keine Wohnung mehr leisten kann.

Hamburg ist mit üblichen Neuvertragsmieten von monatlich zehn bis zwölf Euro pro Quadrat- meter Wohnfläche auf diesem Weg. Eine vierköpfige Familie mit dem Bedarf von 100 Quadratmetern müsste für eine Wohnung – Betriebs- kosten, Strom und Telefon kommen hinzu – annähernd 1.500 Euro monatlich für das Wohnen aufbringen. Das früher bekannte Maß „ein Wochenlohn für die Miete“ ist längst überholt. Welcher Haushalt ver- fügt schon über 6.000 Euro netto? Viele Familien müssen bereits mehr als die Hälfte ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Für die übrigen Kosten eines vernünftigen Lebens bleibt immer weniger übrig. So muss z. B. bei Reisen, kulturellen Veranstaltungen oder auch – wie in unserem Witz – sogar beim Essen gespart werden. Wege aus dieser Misere? Solange es in Hamburg nicht mehr Wohnungen gibt, können Vermieter nehmen, was der „Markt“ hergibt. Die vom Mieterbund geforderte gesetzliche Kappung der Neuvertragsmieten wäre dringend nötig. Leider haben die hohen Richter des Bundesgerichtshofes die frühere Regel, die Miete bei Neuvermietungen auf 20 Prozent über der Mietspiegelmiete zu begrenzen, vor Jahren aufgehoben.

Heft 2/2011: Stromanbieter wechseln

Strom wird immer teurer. Da stellt sich mancher Bürger die Frage nach Einsparmöglichkeiten. Aber Vorsicht: Wenn Sie wie hier die Nachbarleitungen abzapfen, stehen Sie mit einem Bein im Gefängnis! Es gibt andere Möglichkeiten. Über allgemeine Einspartipps im Haushalt kann man sich im Internet unter www.steckdose.de informieren. Auch sollte man sich nicht scheuen, zu den jeweils günstigsten Stromanbietern zu wechseln, die weitere Stromlieferung ist in jedem Fall gewährleistet. Das ist zum Beispiel unter check24.de, verivox.de oder toptarif.de im Internet einfach zu erledigen, wobei einige Grundregeln zu beachten sind, zum Beispiel Anbieter mit Vorkasse zu meiden. Interessant: Seit dem 1. Januar 2010 müssen grundsätzlich „intelligente“ Zähler (Smart Meter) in Gebäuden eingebaut werden, die neu an das Netz angeschlossen oder einer größeren Renovierung unterzogen werden. Allerdings werden damit sensible Daten über das Verbrauchsverhalten und die Geräteausstattung von Haushalten gesammelt. Mit diesen Daten darf natürlich kein Missbrauch betrieben werden.

Heft 1/2011: Mieterarbeiten – Mein Dübel hält

Derartige Mieterarbeiten betrachten die Vermieter natürlich mit Sorge. Deshalb schreiben sie in Mietverträgen oft vor, dass Schönheitsreparaturen nur von Fachhandwerkern zu erledigen sind –das ist aber unwirksam! Die Gerichte trauen den Mietern zu, alles selbst machen zu können, die Fachhandwerkerverpflichtung benachteilige die Mieter unangemessen (u. a. OLG Stuttgart RE in WuM 1993, 528). Aber Vorsicht! Schäden wie hier dürfen dabei natürlich nicht auftreten. Dann ist der Mieter verantwortlich und muss das Malheur beseitigen. Allerdings seien "übliche" Dübellöcher auch in Badfliesen erlaubt (BGH in WuM 1993, 109), nicht dagegen Farblackierungen ursprünglich weißer Türen. Da kann die Kaution bei Mietende schnell weg sein! Deshalb sollte sich der Mieter vom Mieterverein rechtzeitig vor Ablauf des Mietvertrages beraten lassen.

Heft 4/2010: Streupflicht

Der erste Schnee eines jeden Jahres verursacht viele Anfragen von Mietern, aber auch von Journalisten. Deshalb gibt der Mieterver- ein zu Hamburg Tipps: Peinlich wird es, wenn – wie hier – der Vermieter auf die Nase fällt, weil der Mieter keinen Schnee geschippt hat. Das kann für den Mieter mit Verpflichtung zur Wegereinigung eine Vertragsverletzung sein, im Wiederholungsfalle sogar zu einer Wohnungskündigung führen. Schlimmer können sich Verletzungen auswirken, wenn jemand zu Fall kommt. Deshalb ist in jedem Fall der Abschluss einer Haftpflichtversicherung anzuraten, die derartige Schäden abdeckt.

Der mit der Wegereinigung mietvertraglich verpflichtete Mieter muss den Gehweg vor dem und zum Hause in der Regel – die Länder und Gerichte regeln das durch Verordnungen oder Urteile unterschiedlich – morgens ab 7 Uhr auf einer Breite von 1,5 Metern reinigen und Eis durch Sandabstreuen stumpf machen. Ist er verhindert, muss er eine andere Person oder eine Firma mit der Erledigung dieser Arbei- ten beauftragen.

Wenn Mieter wegen ihres Alters oder einer Erkrankung den Schnee nicht mehr selbst schippen können, geht diese Verpflichtung wieder auf den Vermieter über. So entschied das nette Landgericht Hamburg. Aber Vorsicht: Andere Landgerichte belassen diese Pflicht beim armen Mieter, der dann meist eine teure Firma beauftragen muss.

Heft 3/2010: Haustiere nur mit Haftpflichtversicherung

Ja, Aquarienbesitzer müssen vorsichtig sein. Besonders Barsche, sehr beliebt bei Tierhaltern, brauchen viel Freiraum und damit reichlich Wasser. Wenn das durch einen Glasbruch einmal ausläuft, kann es viel Ärger geben. Die eigenen Kosten (Ersatz des Terrariums und der Fische, mögliche Beschädigungen von Teppich und Möbeln) können hoch sein. Austrocknung und – viel schlimmer – die Schadensbeseitigung in der darunter liegenden Wohnung können noch mehr kosten, und selbstverständlich muss das der Aquarienbesitzer zahlen.

Deshalb der Tipp vom Mieterverein: Aquarien- und Terrarienbesitzer müssen ihr Hobby sehr sorgsam betreiben. Eigentlich darf es nicht sein, dass das Glas bricht oder gefährliche Tiere entweichen – sie erinnern sicherlich die Feuerwehreinsätze und sogar Hausevakuierungen, weil eine hochgiftige Mamba entwichen war. Wichtig ist daher der Abschluss einer Hausratversicherung, die sich mindestens auf den Fremdschaden bezieht, aber auch Eigenschäden decken kann. Preisgünstig kann die Mitgliedschaft in einem Verein sein, zu erfragen über den „Verband Deutscher Vereine für Aquarien- und Terrarienkunde e.V." (VDA im Internet eingeben). Der geringe Mitgliedsbeitrag schließt oft die nötigen Versicherungen ein.

Wussten Sie übrigens, dass nicht Hund oder Katze die beliebtesten Haustiere sind? Fische sind es – 30 Millionen schwimmen in deutschen Aquarien, ich weiß auch warum: Sie bellen nicht, wenn das Telefon klingelt. Und sie liegen auch nicht unter der Decke, wenn wir uns ins Bett legen wollen!

Heft 1/2010: Wassergeld-Umlage

Ja, ja, die Nebenkostenabrechnungen – für die meisten Mieter ein Buch mit sieben Siegeln! Der Wasserverbrauch ist nur eine der fast 20 Betriebskostenarten, birgt aber häufig Ärger. Ganz akribische Vermieter benutzen ein Punktesystem: Jede Person im Hause bekommt einen Punkt, jede Dusche, Geschirrspüler und Waschmaschine ebenfalls, Badewannen sogar zwei. Dann erfolgt die Abrechnung im Verhältnis der Wohnungspunktzahl zur Gesamtpunktzahl des Hauses. Streit ist hier aber vorprogrammiert, wenn z. B. ein Mieter behauptet, er habe seine Waschmaschine längst abgeschafft oder bade nicht. Auch das Verhältnis nur der Personenzahlen bringt Ärger, wenn Mieter behaupten, in Spanien überwintert, also nichts verbraucht zu haben, oder in der Nachbarschaft längerfristige Besucher entdecken. Deshalb ist die Umlage nach Quadratmetern, also der Wohnfläche, üblich – aber dann ungerecht, wenn eine Einzelperson den gleichen Anteil wie die vierköpfige Familie in der gleich großen Nachbarwohnung zahlen soll. Das ist allerdings nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hinzunehmen.

Gerecht ist die Umlage nach Verbrauch über Wasserzähler, die immer üblicher werden. Allerdings müssen auch da Mieter aufpassen, dass ihnen nicht fremd verbrauchtes Wasser berechnet wird, wie in obigem Beispiel. Das muss der Verantwortliche des Rohrbruchs zahlen, meist der Vermieter. Denn schließlich kann dieser auch den Wasserverbrauch für das Waschen seines Wagens im Hinterhof nicht auf alle umlegen – alles Fälle, mit denen sich der Mieterverein befassen muss. Grundsätzlich sollten alle Abrechnungen vom Mieterverein überprüft werden. Auch die weiteren Betriebskosten – auf 35 Seiten im Mieterlexikon des Mieterbundes behandelt – bergen viele Fallen zum Nachteil der Mieter!

Heft 4/2009: Laute Silversterfeier

Darf Silvester „bis in die Puppen“ gefeiert werden? Verbreiteter Irrglaube ist bei Vielen, dass man aus besonderen Anlässen feiern dürfe, so auch Silvester. Schon 1990 hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass es kein allgemeines Recht gebe, mit Feiern die Nachtruhe der Nachbarn stören zu dürfen. Ein gutes Urteil, wollen doch viele Bürger auch und gerade Sylvester besinnlich und ruhig begehen.

Zu obigem Witz: Diese telefonische Kontaktaufnahme zum Nachbarn ist widersinnig, weil der offensichtliche Störer sich beschwert. Sie erfolgt aber auch zu spät. Sinnvoll und den Konflikt vermeidend wäre gewesen, die Feier bei der Nachbarschaft anzukündigen, vorab um Entschuldigung zu bitten, falls es lauter werden sollte. In jedem Falle kann eine Flasche Wein oder ein Blumenstrauß mit einer Entschuldigung am nächsten Tag Wunder wirken, den Frieden in der Hausgemeinschaft (wieder) herzustellen!

Heft 3/2009: Rauchwarnmelder funktioniert

Hier ist hoffentlich außer dem schlimmen Brand nichts passiert. Aber Tatsache ist, dass in Deutschland bei über 200.000 Wohnungsbränden 600 Menschen sterben, 6000 erleiden schwere Verletzungen. Deshalb muss Vorsorge getroffen werden. Sind Kinder im Haushalt, sollten keine Streichhölzer oder Feuerzeuge herum liegen. Geraucht werden sollte ohnehin nicht in der Wohnung, schon gar nicht im Bett! Rauch- oder Rauchwarnmelder sollten deshalb in jeder Wohnung angebracht sein.

Bei Neubauten sind sie in Hamburg seit 2006 Pflicht, bei allen „Alt“-Wohnungen bis Ende 2010 (in Schleswig-Holstein schon Ende 2009).

Der Mieterverein zu Hamburg empfiehlt, dass sich Bewohner die Geräte – im Baumarkt unter € 10 – selbst beschaffen und an Decken anbringen (auf das VdS-Prüfzeichen achten). Auch sollte mit dem Vermieter vereinbart werden, dass Mieter die Wartung selbst durchführen, die sich in der Regel auf den Austausch der Batterien beschränkt (wann das nötig ist, ergibt sich aus der Betriebsanleitung). Wenn der Vermieter alles erledigen will, kann das ziemlich teuer werden. Der Einbau würde nämlich zu einem „Modernisierungszuschlag“ zur Mieter führen, und die Wartungskosten können jährlich mit bis zu € 18 zu Buche schlagen. Das muss nicht sein.

Noch ein Hinweis: Das Fehlen von Rauchmeldern kann im Brandfall zur Einschränkung der Versicherungsschutzes führen!

Heft 2/2009: Die feuchte Wohnung

Der Kommentar des Mietervereins zu Hamburg:

Jeder Witz lebt von Übertreibung – so auch hier. Feuchtigkeit im Wohnbereich ist aber ein nicht zu unterschätzendes Problem. Wussten Sie, dass pro Person über die Haut und Atemluft täglich etwa 1 Liter Wasser als Dampf in die Raumluft abgegeben wird? Dann wird noch gekocht, geduscht, die Wäsche getrocknet, und Viele haben Aquarien und Pflanzen, die ebenfalls für erhebliche Raumfeuchte sorgen. Da die Raumluft bei 20 Grad nur 15 g Wasser pro Kubikmeter aufnehmen kann, ist oft der Sättigungsgrad von 100 Prozent relativer Luftfeuchte (rF) erreicht (bei 0 Grad kann die Raumluft übrigens nur 4 g Wasser pro cbm aufnehmen). 

Das Problem ist nun – und da wird es gefährlich – dass sich mit Feuchtigkeit angereicherte Luft an den Oberflächen kälterer Bauteile, meist Außenwände, niederschlägt. Dort kann sich bei über 80 Prozent rF der die Gesundheit gefährdende Schimmelpilz bilden. Dieser Pilz wird dort noch gefördert, wo die Luftumwälzung behindert ist, so in Ecken, Nischen, Fensterlaibungen und hinter Möbeln.

Tipp des Mietervereins: Damit es nicht zu Schimmelpilz kommt, sollte die rF zwischen 30 bis 65 Prozent liegen. Die Vermeidung übermäßiger Feuchtequellen – man muss nicht das ganze Zimmer voll Pflanzen stellen – und richtiges Lüften ist also wichtig. Vergleichen Sie dazu unser Merkblatt 39.

Heft 1/2009: Tarzan im Schlafzimmer

Hier füllt das Bett das Zimmer derart aus, dass der arme Mann „wie Tarzan an der Liane“ ins Bett schwingt. Wie sieht das juristisch aus?

Das Schlafzimmer sollte normalerweise so groß sein, dass es wie üblich zu nutzen ist. Baurechtliche Vorschriften mit Größenvorgaben gibt es allerdings nicht. § 7 des Wohnraumschutzgesetzes hilft auch nicht weiter, im Gegenteil, er spricht dafür, dass auch Räume mit weniger als 6 m² Wohnfläche zulässig sind. Im Übrigen betrifft die Vorschrift nur die Frage, wie viele Menschen in einer Wohnung beim vorgegebenen Raum- und Flächenangebot höchstens leben dürfen (Verbot der Überbelegung).

Der „Tarzan-Mieter“ wird also weiter schwingen müssen, kann kaum etwas gegen seinen Vermieter herleiten, wenn er z. B. an eine Mietminderung denkt, weil das Zimmer für ein Doppelbett nicht geeignet ist. Immerhin wäre der Raum für ein Einzelbett gut zu nutzen, dafür ist er sicherlich auch gedacht. Mieter müssen also schon bei Anmietung darauf achten, dass die Wohnung für den Bedarf ihrer Familie – und für ein Doppelbett – ausreichend bemessen ist.